土地や建物の不動産を購入、売却等する機会が多くないことから、その事案が起きた時に税金を含む諸費用に関して不安に思うことがあります。以下に、主に税金を中心とした諸費用を検討してみたいと思います。

１．不動産取得
不動産取得には、大別すると購入、贈与、相続の３種類がありますが、通常、負担しなければならない諸費用には、次のものが考えられます。

（１） 仲介（媒介）手数料
不動産業者に仲介して購入する場合には、仲介（媒介）手数料がかかってきます。その手数料（消費税を除く）は、通常、下表の合計額の範囲となるかと思います（法定上の上限はありますが、金額は任意に設定できます）。

（２） 印紙税
不動産売買契約書の売買金額に基づいて印紙を貼付しなければなりません。印紙税法により、下表の印紙代の負担が必要となりますが、平成３２年３月３１日までは軽減特例の適用となっています。

（３） 登録免許税
不動産を取得すると所有権を登記所に保存登記や移転登記をすることになりますが、移転登記の場合には、下表の登録免許税を納める必要があります。

なお、これらの登記を司法書士等に依頼するときには、報酬料が必要となります（固定資産税評価額が１千万円以下の場合には、５万円前後の報酬料がかかるとみておいたほうがよいでしょう）。

（４） 不動産取得税
不動産を売買、交換、贈与、寄付、建築等により取得すると不動産取得税がかかってきます。なお、相続の場合には、不動産取得税は非課税となっています。
この不動産取得税は、取得後６ヶ月～１年半後に県税事務所から納税通知書が送付されてきます。

なお、別途、税額軽減として①新築住宅及びその敷地を取得した場合、②中古住宅及びその敷地を取得した場合、③認定長期優良住宅を取得した場合には適用があります。

（５） 抵当権設定登記
不動産購入時に借入ローンを組んでいる場合には、ローンを担保する抵当権の設定登記する手続きが取られています。

２．不動産売却
不動産の取得時には、上述しましたように様々は経費がかかりますが、不動産売却時にもやはり諸経費がかかります。次のものが考えられます。

（１） 仲介（媒介）手数料
不動産業者に仲介して売却する場合には、仲介（媒介）手数料がかかってきます。その手数料（消費税を除く）は、上述しました不動産の取得時と同様となります。

（２） 印紙税
不動産売買契約書の売買金額に基づいて印紙を貼付しなければなりません。印紙税法により、上述しました不動産の取得時と同様に印紙代の負担が必要となりますが、平成３２年３月３１日までは軽減特例の適用となっています。

（３） 登録免許税
不動産売却時には、取得者への名義変更（所有権移転登記）に必要となる登録免許税が発生しますが、通常は購入者（取得者）側で所有権移転登記を行いますので、売却者側では登録免許税を負担することはありません。

（４） 抵当権抹消登記
不動産売却時にローン残高があり抵当権設定登記されている場合には、売却代金等でローン完済時に、その抵当権の抹消登記が必要となりますので、登録免許税が必要となります（１物件あたり１千円）。

（５） 譲渡所得税・住民税
不動産売却時に利益が出た場合には、その利益に対する課税譲渡所得に対して所得税（国税）と住民税（地方税）が課せられます。
譲渡価格（売却代金）－（取得費＋売却諸経費）－　特別控除　＝　課税譲渡所得

なお、居住用不動産（マイホーム）を売却した場合には、課税譲渡所得から３千万円の特別控除があります。
以上になります。

国や地方自治体は都市部に集まる農地「生産緑地」の宅地への転用が急増しないように対策を急ぐ。2020年に約8割の生産緑地の税優遇が期限切れとなる「22年問題」を放置すれば、宅地供給が急激に膨らみ、住宅市場が混乱しかねないためだ。国は地主に第三者に生産緑地を貸しても税優遇を受けられる法律を9月にも施行。指定基準を緩める自治体も相次ぐ。

2019年10月に予定される消費税率引き上げまで1年余りとなり、小売業界が軽減税率制度への準備を本格化してきた。食料品を持ち帰るか店内で食べるかで顧客が払う消費税率が異なるので、スーパーのレジ精算などに混乱が懸念されます。
軽減税率制度は消費税率が10％になっても食品や新聞などの税率を8％に据え置く低所得者対策だ。食品は8％の軽減税率が適用とされるが、外食は対象外で税率は10％。スーパーで買った食品でも、店内のイートインコーナーなどで食べる場合には外食扱いとなり10％になる。この税率適用は、レジでの顧客の申告に基づくことになります。

民法の相続分野の規定を約40年ぶりに見直す民法改正が7月6日に成立しました。法改正のポイントは3点で、2020年7月までに順次施行されることになりました。
１．配偶者居住権の創設
残された配偶者の保護を手厚くし、遺産分割の協議が調うなどすれば、残された配偶者は自身が亡くなるまで今の住居に住み続けられる「配偶者居住権」を得られ、住居の所有権を取得する必要がなくなります。それにより、遺産分割では預貯金など他の遺産の取り分を増やし、老後の生活資金にあてることも可能になる。居住権のみなら、所有権を取得する場合よりも評価額が低くなるためだ。又、遺産分割が終わるまで、それまでの住居に無償で住める「短期居住権」も新たに設ける。新たな制度では婚姻期間が20年以上で、配偶者に住居を生前贈与するか遺言で贈与の意思を示せば、その住居は遺産分割の対象にしないという優遇措置が設けられます。
２．自筆証書遺言の利便性と信頼性の向上
これまで生前に被相続人が書く自筆証書遺言は、内容に問題があっても死後まで分からず、信頼性に欠ける等から相続を巡るトラブルも少なくありませんでした。そこで、自筆証書遺言は、今後、公的機関である全国の法務局で形式に関し事前チェック後に保管できるようにして、相続人が遺言があるかを簡単に調べられるようになります。法務局に預けた場合は、家庭裁判所で相続人が立ち会って内容確認する「検認」の手続きを不要とし、又、財産目録はこれまで自筆に限定していたが、パソコンでの作成可能となります。この法務局に預ける場合の手数料も数千円程度に安価を想定しているようです。
なお、遺言者の死亡届が提出された場合、法務局から相続人に通知できるようなシステムも検討されます。
３．相続人以外の人からの介護・看護への寄与分の請求権
被相続人の親族で相続の対象にならない人でも、介護や看病で被相続人の財産の維持などに貢献した場合は、相続人に金銭を請求できる仕組みも取り入れられます。対象は、息子の妻が義父母を介護していたケース等を想定したものです。
その他として、遺産分割の協議中でも、相続した預貯金を葬儀費用や生活費用に充てるため、仮払いを認める制度も設けられます。

特定受贈者（贈与年の1月1日現在20歳以上で合計所得金額2,000万円以下の者）が､ その直系尊属（親、祖父母等）から受ける居住用家屋の新築･取得･増改築等用に住宅取得等資金の贈与については、非課税限度額が定められていますが、消費税率の8%から10%への引上日が平成31年10月1日に予定されています。適用消費税率と住宅取得等の契約日の条件により、その非課税限度額が以下のようになります。特に、契約締結日には留意する必要があります。
⓵住宅用家屋の取得価額に消費税率10%の消費税等が含まれている場合 (消費税率10%で契約した者)

⓶上記(1)以外の場合 (消費税率8%で契約した者や個人間売買で中古住宅売買契約した者)

上記の｢良質な住宅用家屋｣とは､ 省エネルギー対策等級4(平成27年4月以降は断熱等性能等級4)､ 又は耐震等級2以上若しくは免震建築物に該当する住宅用家屋のことであり､ 所定の証明書が必要となります｡
① ｢良質な住宅用家屋｣の範囲に､ 一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋及び高齢者等配慮対策等級3以上に該当する住宅用家屋も対象｡
② 適用対象となる増改築の範囲に､ 一定の省エネ改修工事､ バリアフリー改修工事及び給排水菅又は雨水の侵入を防止する部分に係る工事も対象｡

以下の適用要件があります｡
① 住宅取得等資金であること
住宅取得等資金とは、住宅の新築、取得または増改築等に充てるための金銭をいいます。尚、住宅の新築に先行して、その敷地用の土地等を取得する場合における取得資金もこの制度の適用対象となっています。金銭の贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、原則として居住することが必要となっていますが、その後に遅滞なく（同年の12月31日までに居住できなかったときには、この非課税制度は認められなく、同日から2ヶ月以内に修正申告をしなければなりません）、居住することが確実に見込まれる場合であれば特定受贈者は所定の計算明細書等を添付して贈与税の申告期限内に提出すれば、この非課税制度の適用を受けることができます。
② 受贈者の非課税の適用要件:
(ｲ) 贈与時に日本国内に住所がある､ 或いは日本国内に住所が無いものの日本国籍を有し､ かつ､ 受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所があったことがある｡
(ﾛ) 贈与時に贈与者の直系卑属(子や孫等)である｡
(ﾊ) 贈与時の1月1日現在で20歳以上である｡
(ﾆ) 贈与年の合計所得額が2,000万円以下である｡
③ 住宅の新築･取得の適用要件:
日本国内にある家屋で､ 受贈者が主として居住用に使用するものであり､ 次の要件を満たす必要があります(土地だけの取得では不可)｡
(ｲ) 適用対象となる住宅用家屋の床面積(区分所有の場合には､ その区分所有部分)は､ 240㎡以下(東日本大震災の被災者が受贈者の場合には､ 240㎡以下の床面積制限無し)｡
(ﾛ) 中古家屋の場合には､ 耐火建築物であれば築25年以内 ､耐火建築物以外では築20年以内のものであること｡ 但し､ 地震に対する安全基準に適合するものには､ この建築年数制限は無し｡
(ﾊ) 床面積の2分の1以上が専ら居住用に使用されていること｡
④ 住宅の増改築等の適用要件:
日本国内にある家屋で､ 次の一定の増改築であることが必要です｡
(ｲ) 工事代金が100万円以上で､ かつ､ 居住用の工事費が全体の2分の1以上であること｡
(ﾛ) 増改築等の家屋の床面積の2分の1以上が専ら居住用に使用されていること｡
(ﾊ) 増改築等の家屋の床面積が50㎡以上(区分所有の場合には､ その区分所有部分)｡
⑤ 相続開始前3年以内贈与の相続財産への加算措置の対象外
⑤ その他の適用要件:
(ｲ) 受贈者の一定の親族等の特別な関係者との請負契約等により新築若しくは増改築等をする場合､ 又はこれらの特別な関係者から取得する場合には､ この特例の適用を受けることはできません｡　
(ﾛ) 贈与税の申告期限内に申告する必要があります｡

この非課税適用において、居住時期以外にも次の点に関し、留意すべきです。
 住宅新築(一戸建て)の時期
新築は、資金贈与日の翌年の3月15日までに行わなければなりません。同日までに屋根（その骨組を含む）を有し、土地に定着した建造物として認められる時以降の状態が必要となります。
 住宅取得(マンション)の時期
売主から住宅の引渡し(通常は鍵の引渡し､ 又は少なくとも残代金の支払完了､等)を翌年の3月15日までに受ける必要があります。従って、売買契約の締結等の状態では不十分です。
 住宅の新築、取得または増改築等の取引の相手先
受贈者の一定の親族等特別な関係者との契約に基づくものは適用対象外となります｡
 居住用の不動産の贈与
父から居住用の不動産の贈与を受けても､ この非課税制度は家屋に関し金銭による贈与に限定されていますので適用対象外です｡

尚、住宅取得等資金の非課税は、下記の特例と併用が可能です(優良住宅のケース)。
①　歴年課税の基礎控除
平成30年度：110万円（基礎）＋　1,200万円　＝　1,310万円の非課税
②　相続時精算課税の特別控除
平成30年度：2,500万円（特別）＋1,200万円　＝　3,700万円の非課税