不動産取引(取得・購入・売却、他)における諸税金知識

土地や建物の不動産を購入、売却等する機会が多くないことから、その事案が起きた時に税金を含む諸費用に関して不安に思うことがあります。以下に、主に税金を中心とした諸費用を検討してみたいと思います。

1.不動産取得
不動産取得には、大別すると購入、贈与、相続の3種類がありますが、通常、負担しなければならない諸費用には、次のものが考えられます。

(1) 仲介(媒介)手数料
不動産業者に仲介して購入する場合には、仲介(媒介)手数料がかかってきます。その手数料(消費税を除く)は、通常、下表の合計額の範囲となるかと思います(法定上の上限はありますが、金額は任意に設定できます)。

売買金額

仲介(媒介)手数料
200万円以下5%
200万円超~400万円以下4%
400万円超3%

(2) 印紙税
不動産売買契約書の売買金額に基づいて印紙を貼付しなければなりません。印紙税法により、下表の印紙代の負担が必要となりますが、平成32年3月31日までは軽減特例の適用となっています。

売買金額印紙税
1万円未満
非課税
1万円超~50万円以下
200円
500万円超~100万円以下
500円
100万円超~500万円以下
1,000円
500万円超~1,000万円以下

5,000円
1,000万円超~5,000万円以下
10,000円
5,000円超~1億円万円以下30,000円
1億円超~5億円万円以下

60,000円
5億円超~10億円万円以下
160,000円
10億円超~50億円万円以下320,000円
50億円超480,000円

(3) 登録免許税
不動産を取得すると所有権を登記所に保存登記や移転登記をすることになりますが、移転登記の場合には、下表の登録免許税を納める必要があります。

 登記内容登録免許税
土地売買固定資産税評価額の2%(本則)
固定資産税評価額の1.5%(平成31年3月31日までの登記には軽減特例の適用)
相続、共有物の分割、法人の合併固定資産税評価額の0.4%
贈与、交換、収用、競売、等固定資産税評価額の2%
建物所有権保存固定資産税評価額の0.4%(本則)
固定資産税評価額の0.15%(平成32年3月31日までの新築の居住用家屋を自己の居住用に供した場合の軽減特例)
所有権移転
売買・競売固定資産税評価額の2%(本則)
固定資産税評価額の0.3%(平成32年3月31日までに取得した居住用家屋を自己の居住用に供した場合の軽減特例)
相続・法人の合併固定資産税評価額の0.4%
贈与、交換、収用、等固定資産税評価額の2%

なお、これらの登記を司法書士等に依頼するときには、報酬料が必要となります(固定資産税評価額が1千万円以下の場合には、5万円前後の報酬料がかかるとみておいたほうがよいでしょう)。

(4) 不動産取得税
不動産を売買、交換、贈与、寄付、建築等により取得すると不動産取得税がかかってきます。なお、相続の場合には、不動産取得税は非課税となっています。
この不動産取得税は、取得後6ヶ月~1年半後に県税事務所から納税通知書が送付されてきます。

不動産不動産取得税
相続以外(所定の各種軽減措置が有り)相続
土地固定資産税評価額の4%(本則)
固定資産税評価額の3%(平成33年3月31日までに住宅及びその敷地として土地を取得した場合の軽減)。
なお、宅地及び宅地並みに評価されている土地を平成33年3月31日までに取得した場合には、課税標準が

固定資産税評価額の50%となる特例(固定資産税評価額×50%×3%)があります。
非課税
建物固定資産税評価額の4%(本則)
固定資産税評価額の3%(平成33年3月31日までに住宅として取得した場合の軽減)
非課税

なお、別途、税額軽減として①新築住宅及びその敷地を取得した場合、②中古住宅及びその敷地を取得した場合、③認定長期優良住宅を取得した場合には適用があります。

(5) 抵当権設定登記
不動産購入時に借入ローンを組んでいる場合には、ローンを担保する抵当権の設定登記する手続きが取られています。

2.不動産売却
不動産の取得時には、上述しましたように様々は経費がかかりますが、不動産売却時にもやはり諸経費がかかります。次のものが考えられます。

(1) 仲介(媒介)手数料
不動産業者に仲介して売却する場合には、仲介(媒介)手数料がかかってきます。その手数料(消費税を除く)は、上述しました不動産の取得時と同様となります。

(2) 印紙税
不動産売買契約書の売買金額に基づいて印紙を貼付しなければなりません。印紙税法により、上述しました不動産の取得時と同様に印紙代の負担が必要となりますが、平成32年3月31日までは軽減特例の適用となっています。

(3) 登録免許税
不動産売却時には、取得者への名義変更(所有権移転登記)に必要となる登録免許税が発生しますが、通常は購入者(取得者)側で所有権移転登記を行いますので、売却者側では登録免許税を負担することはありません。

(4) 抵当権抹消登記
不動産売却時にローン残高があり抵当権設定登記されている場合には、売却代金等でローン完済時に、その抵当権の抹消登記が必要となりますので、登録免許税が必要となります(1物件あたり1千円)。

(5) 譲渡所得税・住民税
不動産売却時に利益が出た場合には、その利益に対する課税譲渡所得に対して所得税(国税)と住民税(地方税)が課せられます。
譲渡価格(売却代金)-(取得費+売却諸経費)- 特別控除 = 課税譲渡所得

所有期間 所得税(国税)住民税(地方税)合計
短期:5年以下30.63%9%39.63%
長期:5年超15.315%5%20.315%
特例軽減税率
土地・建物の所有期間10年超の
居住用不動産の売却の場合:
課税譲渡所得6千万円以下10.21%4%14.21%
6千万円超:
①6千万円以下の部分10.21%4%14.21%
②6千万円超の部分15.315%5%20.315%

なお、居住用不動産(マイホーム)を売却した場合には、課税譲渡所得から3千万円の特別控除があります。
以上になります。

2018年8月16日 | カテゴリー : 税務情報 | 投稿者 : accountant

都会の農地 宅地化抑制 貸しても税優遇・面積要件緩和

国や地方自治体は都市部に集まる農地「生産緑地」の宅地への転用が急増しないように対策を急ぐ。2020年に約8割の生産緑地の税優遇が期限切れとなる「22年問題」を放置すれば、宅地供給が急激に膨らみ、住宅市場が混乱しかねないためだ。国は地主に第三者に生産緑地を貸しても税優遇を受けられる法律を9月にも施行。指定基準を緩める自治体も相次ぐ。

2018年8月15日 | カテゴリー : 税務情報 | 投稿者 : accountant

軽減税率、悩むスーパー 店内飲食・持ち帰りで違い

2019年10月に予定される消費税率引き上げまで1年余りとなり、小売業界が軽減税率制度への準備を本格化してきた。食料品を持ち帰るか店内で食べるかで顧客が払う消費税率が異なるので、スーパーのレジ精算などに混乱が懸念されます。
軽減税率制度は消費税率が10%になっても食品や新聞などの税率を8%に据え置く低所得者対策だ。食品は8%の軽減税率が適用とされるが、外食は対象外で税率は10%。スーパーで買った食品でも、店内のイートインコーナーなどで食べる場合には外食扱いとなり10%になる。この税率適用は、レジでの顧客の申告に基づくことになります。

2018年8月5日 | カテゴリー : 税務情報 | 投稿者 : accountant