本年の8月ニュースで広大地評価の改正内容を紹介しましたが、来年（平成３０年）１月１日より「地積規模の大きな宅地」として新たな評価方法が適用されます。奥行、不整形地等にかかる補正率を考慮せずに、現行と改正後の減率額比較では、地積の多寡にもよりますが最低でも２０％以上の差異があり現行の方が有利となります。その為に、平成２９年内に行う相続対策の一つに、減額幅が大きく有利である現行の広大地の適用要件を満たす土地が存在していれば、子や孫に相続時精算課税制度を利用して生前贈与しておくことが賢明なことでありますが、メリットとデメリットもありますので総合的に判断すべきかと思います。
１．広大地評価の概要
（１）現行の評価方法
広大地の価額＝正面路線価×広大地補正率×地積
「広大地補正率」（下限０．３５）　＝０．６　－　０．０５　X　広大地面積 ／ １，０００㎡
特質：適用要件が厳しく、判定が難しい反面、非常に大きな減額が可能。
（２）改正の評価方法（平成３０年１月１日以降より）
地積規模の大きな宅地の価額＝正面路線価×補正率（※１）×規模格差補正率（※２）×地積
※１：形状（不整形・奥行）を考慮した補正率：奥行価格補正、側方路線影響加算等の加算、不整形地補正を行います
※２：規模格差補正率（面積を考慮した補正率）＝（Ａ×Ｂ＋Ｃ）／Ａ×０．８
Ａ：地積規模の大きな宅地の地積
Ｂ及びＣ：地区区分と地積に応じた数値が規定されています。
特質：適用要件が緩和され、判定が容易になる反面、減額幅が大幅に縮小。
（３）評価減価率の比較
但し、形状（不整形・奥行）を考慮した補正率は１と仮定する。

三大都市圏に所在する 住宅地の場合で地積	現行の減価率	改正減価率	差異率
５００㎡	５７.５％	８０.０％	２２．５％
１,０００㎡	５５.０％	７８.０％	２３．０％
２,０００㎡	５０.０％	７５.０％	２５．０％
３,０００㎡	４５.０％	７４.０％	２９．０％
４,０００㎡	４０.０％	７２.５％	３２．５％
５,０００㎡	３５.０％	７１.６％	３６．６％

現行は面積が大きくなるほど減価率は大きくなっていましたが、改正後は面積が大きくなっても減価率はあまり大きくなりません。
２．相続時精算課税制度の概要
６０歳以上の祖父母や父母が２０歳以上の子や孫に財産を生前に贈与する際には、２，５００万円（特別控除額）までは贈与税を課さず、それを超える金額部分には一律２０％税率で贈与税が課され申告・納税し、後に相続が発生した際にこの贈与分を遺産に含めて相続税を計算し課税するという制度です。直接節税になるものではありませんが、相続時精算課税を利用することにより土地の評価額を固定することにメリットがあります。
３．相続時精算課税制度で広大地を生前贈与する場合のデメリットとメリット
（１）デメリット
①　相続時精算課税制度の選択届、及び贈与税の申告書を翌年の３月１５日までに行う必要があります。一度、相続時精算課税制度を選択すると取消ができなく、暦年課税に戻ることができません。選択後の贈与は、相続時精算課税制度下で金額に関係なく贈与税の申告対象になります。
②　登録免許税（登記費用）の負担
登記時に固定資産税評価額に対して登録免許税が課税されますが、相続に比べて、贈与の方が税率が高くなります。
贈与：２０／１０００、相続：４／１０００
③　不動産取得税の負担
相続では不動産取得税は非課税ですが、贈与では固定資産税評価額に対して３／１００（宅地の場合には、その１／２になる減額有り）の課税があります。
④　広大地評価の否認リスク
広大地評価の適用要件が厳しく判定が難しいところがある為、課税庁が適用を否認する可能があります。
⑤　相続時において小規模宅地等の特例を受けることはできません。
⑥　孫が相続時精算課税により贈与を受けていた場合は、原則として、相続税額は、２割加算が適用されます。
（２）メリット
①　平成２９年度中に相続時精算課税制度化での贈与し広大地適用となる土地評価額が低くなる場合には、重要なのはこの制度を用いた場合の相続税計算における贈与財産の評価額があくまで贈与時の評価額となるということです。すなわち、減額幅の大きい現行の広大地評価額が将来の相続税計算に用いられることになるため、相対的に有利となるということです。
②　生前贈与となる為に、相続発生時には共有財産として遺産分割の対象から外れることになります。
４．まとめ
広い地積の土地を保有されている場合、現行の広大地評価と改正の地積規模の大きな宅地評価の金額を試算し、その結果によっては相続時精算課税制度を使用して平成２９年度中に生前贈与することで大きな節税になる可能があります。しかしながら、その場合のデメリットとなる側面、例えば、暦年課税に戻れないという以後の生前対策の制約、登録免許税の負担、不動産取得税の負担、広大地評価リスク等を総合的に検討評価し決断すべきです。